До 01.01.2019 индивидуальный жилой дом мог располагаться на земельных участках с видами разрешенного использования: "для индивидуального жилищного строительства", "для ведения личного подсобного хозяйства", "ведение дачного хозяйства".
С 01.01.2019, то есть с даты вступления в силу ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", индивидуальный жилой дом разрешено размещать на садовом земельном участке.
Данным Законом закреплено, что виды разрешенного использования земельных участков: "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными и земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.
Указанное правило не распространяется (!) на земельные участки с видом разрешенного использования "садоводство", предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.
Иными словами, наряду с видом разрешенного использования "для садоводства" (допускающего строительство жилого/садового дома) имеет место самостоятельный вид разрешенного использования "садоводство" (категорически не допускающий любую застройку земельного участка).
Какой участок подходит для строительства дома?
Если целью приобретения земельного участка является строительство жилого дома, то надо подбирать участок, допускающий такое строительство.
То есть вид разрешенного использования земельного участка, установленный градостроительным регламентом, должен допускать строительство на таком земельном участке жилых строений.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.
Классификатор предусматривает, что вид разрешенного использования земельного участка "Садоводство" (код 1.5) подразумевает осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.
Любое строительствона таком земельном участке не предусмотрено, является незаконным, и будет противоречить установленному пп. 8 п. 1 ст. 1 и ст. 7 ЗК РФ принципу деления земель по целевому назначению.
В свою очередь вид разрешенного использования земельного участка "Ведение садоводства" (код 13.2) подразумевает в том числе размещение садового/жилого дома.
Подводя итог сказанному:
- можно строить дома, хозяйственные строения, в том числе на земельных участках сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования «для садоводства», «для ведения садоводства», «ведение садоводства» и т.п.;
- любое строительство на сельхозземлях с видом разрешенного использования «Садоводство» законом запрещено. Кроме того, на такой земельный участок будут распространяться положения Федерального закона №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в том числе в части преимущественного права покупки субъекта РФ (Московской области).
При этом, указанный вид разрешенного использования, не допускающий строительство, не отнесен к обременениям земельного участка и ограничениям его использования (о чем продавец должен предупредить покупателя в порядке статьи 37 ЗК РФ), не ограничивает распоряжение таким земельным участком, чем пользуются недобросовестные продавцы при заключении договора купли-продажи, не предоставляя покупателю полную информацию об участке и не включая в договор купли-продажи информацию об недопущении строительства.
К сожалению, обычному гражданину не всегда удается разобраться в тонкостях законодательства.
Созвучность понятий «Садоводство» и «Для садоводства» («Для ведения садоводства») сбивает с толку даже знающих юристов, не говоря уже о простых гражданах.
Целью данной статьи является предупреждение возникновения неблагополучных ситуаций приобретения гражданами, планирующими строительство дома, земельных участков, на которых такое строительство не предусмотрено (запрещено).
В Сергиево-Посадском округе Московской области земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Садоводство» расположены, например, в районе Березняковского поселения, д. Леоново, д. Мехово, д.Митино и др.
Сведения о виде разрешенного использования конкретного земельного участка могут быть получены посредством выписки из ЕГРН, а также в рамках консультации специалиста Сергиево-Посадского отдела Управления Росреестра по Московской области по телефонам отдела: 8 (496) 540-90-27, 541-30-56.
В целях соблюдения прав и законных интересов граждан, Росреестр рекомендует:
Уважаемые граждане! Приобретая земельный участок, обращайте внимание на категорию земельного участка и вид разрешенного использования, особенно если собираетесь возводить на нем капитальное строение (жилой дом, садовый дом, баню, гараж и т.д.).
С уважением, Сергиево-Посадский отдел Управления Росреестра по Московской области