Разговоры об ипотеке можно услышать практически везде: в общественном транспорте, в магазине, в поликлинике. Проблема жилья стоит сейчас в России едва ли не острее, чем 20-30 лет назад.
Если в советское время практически у каждого был шанс получить квартиру от государства, пусть такую, как у всех, типовую, зато свою, то теперь с мечтой о бесплатном жилье можно распрощаться.
Предложений на рынке недвижимости масса. Взгляните: в Сергиевом Посаде несколько десятков агентств недвижимости.
Кроме того, в местных газетах еженедельно печатаются десятки новых объявлений владельцев недвижимости, желающих продать свои квартиры без посредников. Тем не менее, по официальным данным, спрос превышает предложения, иначе цена на квадратный метр не скакала бы столь бе-зумным галопом.
Безумный рост цен на недвижимость заставляет многих отложить решение квартирного вопроса до лучших времен, в надежде скопить или заработать деньги.
Люди охотно покупают бытовую технику по сомнительным кредитным схемам под огромные проценты и по-прежнему не верят в механизм ипотеки, давно и с успехом применяемый в других странах. Год от года ипотечное кредитование выходит на новый уровень.
Проценты по займам падают, и таким образом кредит на приобретение новой квартиры становится все более доступным. Так в чем же проблема?
На мой взгляд в том, что саму суть ипотеки неправильно толкуют в прессе, отсюда возникают домыслы, негативизм и сомнения. Проблема в том, что рассуждать об ипотечном кредитовании берутся те, кто не желает вникать в суть процесса, те, кто не умеет и не хочет считать.
Финансовая сторона вопроса об ипотеке - основополагающая. И делать выводы об этом способе покупки недвижимости можно, только полагаясь на мнение авторитетных людей.
Не буду делать никаких выводов, касающихся ипотеки, за вас агитировать, хотя знаю про ипотеку больше, чем говорят и пишут многие.
Статистические данные, голые факты и сухие расчеты скажут сами за себя.
А реальность такова, что средняя стоимость одного квадратного метра 1-комнатной квартиры в августе прошлого года составляла 1543 доллара, таким образом, однокомнатная квартира площадью 39 кв. м стоила 60177 долларов. Расскажу вам о двух вариантах ее приобретения.
Первый вариант: семья, желающая приобрести квартиру по ипотеке, имела в наличии половину от стоимости, то есть 30 тысяч долларов, а 30177 долларов семье потребовалось взять в кредит на 10 лет под 11 процентов годовых. Таким образом, стоимость квартиры с учетом процентов за пользование кредитом, по истечении 10 лет - в 2016 году составит 79500 долларов. А значит, стоимость квадратного метра "подрастет" до 2038 долларов.
Замечу, что уже в апреле этого года стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры составляла 2127 долларов и, соответственно, полная цена квартиры равна 82900 долларов. Получается, что семья, даже выплачивая проценты за пользование кредитом да при этом проживая в квартире, приобрела ее дешевле нынешней стоимости.
И можно только догадываться о том, сколько будет стоить эта квартира через 10 лет, когда семья расплатится с кредитом. Но никто не только не потребует никакой доплаты, но и ежемесячный платеж по кредиту - величина, не зависящая от роста цен и инфляции. При этом стоит учесть, что существует реальная возможность досрочного погашения кредита без ограничений и, соответственно, возможность сокращения срока пользования кредитом и размера процентов за пользование.
Второй вариант: та же семья, та же квартира, но у нашей семьи практически нет накоплений. В кредит пришлось брать 90 процентов от ее стоимости и добавить 6017 долларов.
По истечении 10 лет за пользование практически всей суммой стоимости квартиры семья заплатит 96283 доллара (со всеми процентами и дополнительными расходами).
К маю этого года стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры составляет 2130 долларов, а значит ,стоимость квартиры сейчас, пока семья пользуется кредитом всего 9 месяцев, увеличилась на 32 процента. Вероятнее всего, уже через 6 месяцев последующих дальнейших платежей рыночная стоимость квартиры составит 99000 долларов. И получается, что пользоваться кредитом семья может 10 лет без переплаты.
Все говорят о переплате за пользование ипотечным кредитом, но мало кто говорит о переплате, которую нам навязывает рынок жилья.
Приведу табличное изменение стоимости жилья за квадратный метр в Сергиевом Посаде в период с июля 2006 года по апрель 2007 года. Проанализировав эти цифры, вы поймете, возможно ли накопить на квартиру и сколько лет это нужно будет делать?
Удорожание квартир неизбежно: временами стремительными темпами, временами плавно и медленно. (См. таблицу.)
А значит, ипотека помогает сэкономить собственные деньги.
Приведу реальный пример. В 2005 году наш заемщик, приобретая 2-комнатную квартиру в Пересвете за 23 тысячи долларов, брал ипотечный кредит в размере 17 тысяч долларов на десять лет. Ежемесячный платеж по кредиту у него составил 5527 рублей.
Если даже человек выплачивал бы кредит все десять лет, то в конечном итоге квартира обошлась бы ему в 34 тысячи долларов.
Но заемщик успешно погасил взятый кредит досрочно - в январе 2007 года - и в конечном итоге заплатил за квартиру 25400 долларов с учетом процентов за период пользования кредитом. Но уже в январе на рынке жилья 2-комнатные квартиры в Пересвете стоили не менее 60 тысяч долларов. Так о какой переплате за взятое в ипотеку жилье можно говорить, если даже с помощью ипотеки можно зарабатывать деньги, так как чистая прибыль у нашего заемщика, продай он свою квартиру сегодня, составила бы больше 30 тысяч долларов.
Если бы этот заемщик не воспользовался ипотекой, то и до сих пор бы копил на квартиру, не успевая за ростом цен.
За последний год в Сергиево-Посадский ипотечный жилищный фонд обратились более двухсот заемщиков.
Все они приобрели жилье с помощь ипотечного кредита. Спросите каждого из них, успешно погасившего кредит или еще пользующегося кредитом, все они вам ответят, что сделали правильный выбор. А выбрали они ипотеку!
Этот выбор обусловлен, прежде всего, сложившейся в России ситуацией на рынке жилья.
Многие говорят о рисках, связанных с ипотекой, касающихся долгосрочных платежей, незащищенности трудовым законодательством наемного работника и угрозе потерять работу. Но мало кто задумывается о социальной значимости ипотеки.
Используя опыт ипотечного кредитования, могу смело сказать, что никто из наших заемщиков не только не потерял работу, но и наоборот многие проявляют активность, совмещая две-три работы. Разве ипотека - это не стимуляция труда? Разве наши заемщики не стараются лучше, больше, активнее работать?
Все заемщики не только исправно платят по кредиту, не совершая просрочек, но и стараются досрочно погасить ипотечный кредит.
А значит, ипотека - это инструмент в руках думающих людей, умеющих считать и смотреть в будущее, прогнозировать и успешно вкладывать деньги.
Если Вы относите себя к таким - ипотека для Вас!
Наталья ЖЕЛУДКОВА, заместитель директора ООО "Ипотечный жилищный фонд"
Газета "Вперед"