Обнаружить во дворе собственного дома забор, означающий начало возведения нового здания, не хочется никому. Рассчитывать же на то, что проблема точечной застройки обойдет стороной, в нынешнюю «эру» массового строительства не приходится. Если недалеко от дома имеется свободный участок земли или детская площадка, то эта территория автоматически попадает в «группу риска». Столичные новости едва ли не ежедневно потчуют нас очередной порцией возмущения жителей по поводу начавшегося в их дворе строительства. От проблемы точечной застройки страдают и регионы.
Сегодня территорий для уплотнительной застройки в центральной части города практически не осталось (если осуществлять ее в соответствии с требованиями закона). По этой причине в ряде случаев она стала вестись в обход действующих правил. За последние несколько лет в Сергиевом Посаде произошло сразу несколько скандалов, связанных с точечной застройкой. К примеру, до сих пор не утихают споры между жителями Валовой улицы и компанией «Стройсервис», которая намерена возвести здесь жилой дом. Претензии у общественников и городской интеллигенции были и к фирме, возводящей торгово-офисное здание в скверике у библиотеки имени В. Розанова. Совсем недавно громкий резонанс, в том числе и на федеральном уровне, вызвали планы строительства офисной многоэтажки на Пионерской, которая по высоте своей, как предполагается, не будет уступать лаврской колокольне.
Дома, построенные «в точку», это, в подавляющем большинстве случаев, дорогие проекты. Высотные новостройки, как правило, своим внешним видом абсолютно не вписываются в облик квартала, застроенного старыми и порой требующими капитального ремонта зданиями. Но в числе самых больших минусов точечной застройки — формирование неоднородной социальной среды, наполненной атмосферой недовольства и чреватой конфликтами. Разбитые или «разукрашенные» лобовые стекла шикарных автомобилей, припаркованных около соседствующего с «хрущевкой» элитного дома, в Сергиевом Посаде не редкость. Другое дело, если застройщик берется за возведение целого квартала. Пример тому – несколько многоэтажек в микрорайоне Звездочка.
В начале строительства они тоже вызывали массу гнева у жителей. И основной вопрос, хотя и в разных вариациях, был: зачем? Зачем району столько квартир? Зачем строить именно здесь? Теперь жители признают, что квартал получился неплохим. Но осталась масса вопросов…
ИЗ ПОЧТЫ РЕДАКЦИИ
Недавно в районе Звездочки вырос небольшой квартал больших домов. Когда-то здесь были пустырь и болото. Место гиблое — комары, "синяки", наркоманы. Гидрогеологические условия не совсем благоприятные. Нужна была воля, решимость и немалые средства для того, чтобы начать здесь строительство. Отсутствие разрешительной документации, противодействие местных жителей неблагоприятно влияли на ход строительства. Действительно, любая стройка в той или иной степени оказывает влияние на окружающее пространство и раздражает местных жителей. Особенно работа различных механизмов — источник шума и строительной пыли, строительство различных инженерных коммуникаций с подключением к действующим магистральным сетям и ведением работ за пределами стройплощадки. Строить дом по ул. 1-й Рыбной (№88) начали в 2004 году, а разрешение на строительство было получено только в феврале 2007 года. По закону только после получения разрешительной документации подрядчик может приступить к строительству. Но… тогда сегодня мы лицезрели бы здесь какую-нибудь замороженную стройку. Я считаю, что не был бы закончен даже первый дом. А сейчас на месте бывшего пустыря красивый квартал современных домов, с высоким уровнем благоустройства. Был построен мостик через речку Кончуру. Но…
Примерно полтора года назад общественность микрорайона начала задавать вопросы о стройке на месте бывшего бассейна. Что строится, на основании каких документов, так и осталось загадкой. Сегодня на месте плавательного бассейна вырос 14-этажный дом, предположительно — гостиница. На первых трех этажах будут размещены предприятия, предоставляющие различные услуги населению, в числе которых бассейн. Местным жителям хотелось бы знать, каково реальное предназначение здания?
В микрорайоне появились неплохой магазин самообслуживания, аптека, парикмахерская. Кстати, очередей нигде не наблюдается. Не думаю, что местным жителям необходима еще одна торговая точка с автостоянкой.
Напротив этой будущей "гостиницы" расположен спортивный комплекс "Салют", очень популярный среди местной молодежи. В зале проводится очень много спортивных мероприятий районного, областного и регионального значения. Перед спорткомплексом расположен небольшой и уютный скверик, в котором было бы неплохо проложить дорожки с твердым покрытием и поставить несколько лавочек, сделать небольшой фонтанчик. Понятно, что многие скептики подумают по-русски: "мечтать — невредно". Скверик имеет очень удобное расположение и поэтому является фактически неформальным общественным центром микрорайона Звездочка.
Но вот уже и на это место якобы покушаются. Поползли слухи о планируемой застройке скверика перед зданием спорткомплекса "Салют". Там проводились какие-то геодезические работы, а недавно в скверик был проведен газопровод, установлен газораспределительный шкаф. Это прямые симптомы предстоящего строительства — "вечный огонь" в городе уже существует.
Смысл моего письма состоит в том, что я не против нового строительства в городе, а, наоборот, двумя руками "за". Но для соблюдения баланса городской территории необходимо не только сохранять, но и осваивать новые территории под парки, скверы, бульвары, газоны.
Неужели жителям микрорайона не оставят ни одного зеленого пятнышка? Или для того, чтобы сохранить этот скверик, ветераны должны писать слезные письма?!
С уважением, Виктор Кондратьев
***
Судьба бассейна на Звездочке действительно волнует многих. Как и вопрос о возведенной уже многоэтажке и ее назначении. Их мы, естественно, адресовали его застройщику — генеральному директору группы компаний «Виктория» Виктору Круликовскому.
Он пояснил, что выстроенная четырнадцатиэтажка не что иное, как жилой дом на 99 квартир. В нем предусмотрен монтаж крышной газовой котельной для индивидуального снабжения микрорайона горячей водой на время профилактики основного теплоузла — котельной НИИПХ. В нижних этажах здания действительно будут располагаться социальные объекты.
Как и было обещано, здесь будет размещен аквацентр с бассейном, термальными банями, SPA. Строители сохранили бывшую чашу акватории, расположив по соседству еще и маленький бассейн для малышей. Уже монтируется теплый пол, современная система кондиционирования, разработан дизайн. Кроме того, здесь расположится современный фитнес-центр, торговый комплекс площадью 1000 квадратных метров, ресторан. «Это будет сооружение, полезное всему Сергиеву Посаду», — заявляют проектировщики. Никакой гостиницы здесь не будет. В жилую часть дома будет вести отдельный вход.
Строители планируют сдать дом в эксплуатацию к концу года.
Одновременно заканчивается благоустройство микрорайона: строительство детских площадок, небольшого футбольного поля, скверика вдоль поймы реки, автостоянок и парковок. До весны будет закончено устройство спуска с моста через Кончуру. В ближайшее время в микрорайон заселятся более тысячи семей.
Одновременно В. Круликовский опроверг информацию о своей причастности к строительству в сквере у спорткомплекса «Салют»: «Не скрою, — сказал он, — у меня были планы на этот сквер. Наша компания планировала несколько выровнять дорогу, ведущую со Звездочки на Скобянку, пустив ее ближе к «Салюту», и таким образом расширить пространство около вновь построенных домов. Но, увидев, что это вызовет социальную напряженность, от этой затеи отказались».
Вообще страх перед точечной застройкой у жителей есть. А у страха, как известно, глаза велики. Люди боятся за все: за количество солнышка, которое попадет в их окна (или не попадет) после возведения дома, за разросшиеся парковки во дворах, за изношенные коммуникации, наконец, которым повредят «посаженные» на них дома. Но, к чести районных властей, надо признать, что ситуацию с прокладкой коммуникаций к новостройкам они отслеживают. Ко всем домам, возведенным, в частности, «Викторией-5»в последнее время, были проложены новые сети.
Вот и на Звездочке «Виктория-5» соорудила новые электроподстанции, канализационно-насосную станцию с напорным коллектором, которые обеспечивают весь микрорайон, питающий водопровод для Звездочки проложен от вокзала, новая повысительная насосная станция для надежного водоснабжения верхних этажей жилых домов.
Хорошо бы если все инвесторы и застройщики городских кварталов доросли до настоящего социального партнерства, до «смычки» прошлого и современности.
Все решает генплан
Любая стройка всегда будет притчей во языцех, всегда будет вызывать много споров и нареканий. Как власть контролирует точечную застройку в Сергиево-Посадском районе? — с таким вопросом мы обратились к депутатам и чиновникам.
Владимир БОГОСЛОВСКИЙ, председатель районного Совета депутатов:
— Район выдает разрешение на выделение земельного участка под застройку территории, а город согласует строительный проект. Как правило, на заседании районной комиссии по выделению земельных участков представители города присутствуют обязательно. Поэтому уже на самом раннем этапе можно повлиять и на параметры будущей застройки. Проблема в том, что многие земельные участки в городе выделены под застройку уже давно и что-то по ним кардинально изменить району весьма сложно.
Но уже сейчас районный Совет депутатов имеет несколько способов контроля за выделением земельных участков под застройку. Во-первых, в комиссию по землеустройству, которая занимается выделением земельных участков, по решению райсовета входят депутаты районного Совета Иосиф Деяк и Петр Бондарь. Во-вторых, Советом депутатов принимается план управления и распоряжения земельными участками и прогнозный план приватизации земельных участков. В-третьих, Совет принимает Положения, регулирующие земельные отношения в районе. В-четвертых, депутаты участвуют в комиссиях по проведению конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и продаже права аренды земельных участков. Кроме того, действует депутатская комиссия, в компетенцию которой входят вопросы управления и распоряжения земельными участками. Наконец, каждый депутат вправе на любом уровне поднимать вопросы, связанные с земельными отношениями и застройкой территории.
Однако вопрос любого строительства вплотную связан с принятием Схемы территориального планирования района, которая включает в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
1) объектов электро- и газоснабжения в границах муниципального района;
2) автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района;
3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления муниципального района.
На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района, отображаются:
1) существующие и планируемые границы поселений, входящих в состав муниципального района;
2) границы земель различных категорий в пределах межпоселенческих территорий;
3) границы территорий объектов культурного наследия;
4) границы зон с особыми условиями использования территорий;
5) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства местного значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности муниципального района, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения;
6) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства на межпоселенческих территориях;
7) границы населенных пунктов, расположенных на межпоселенных территориях.
То есть этот документ не предполагает детального планирования застройки территории, в том числе точечной застройки. Более детальным документом является Генплан населенного пункта, в том числе и Сергиева Посада. Генеральные планы включают в себя карты или схемы планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;
2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;
3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.
На картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются:
1) границы поселения, городского округа;
2) границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;
3) границы земель сельскохозяйственного назначения, границы земель для обеспечения космической деятельности, границы земель обороны и безопасности, границы земель иного специального назначения, границы земель лесного фонда, границы земель водного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального и регионального значения;
4) существующие и планируемые границы земель промышленности, энергетики, транспорта, связи;
5) границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
8) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения либо на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
9) границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
10) границы зон инженерной и транспортной инфраструктур.
Точечная застройка в рамках Генплана регулируется планами застройки территории и конкретными проектами.
Илья Барбакадзе, заместитель главы администрации района:
— Действительно, несколько лет назад ООО “Колос” обратилась с просьбой о выделении земельного участка для возведения торгового объекта. Была созвана совместная градостроительная комиссия, в которую вошли представители администрации района, администрации Сергиева Посада, федеральные службы (Роснедвижимость, Роспотребнадзор, ГИБДД, пожарные) и управляющая компания КРЭП. Возражений против строительства не последовало, после чего земля была выделена в установленном законом порядке.
Сейчас у нас нет никаких законных оснований для отзыва этого участка. При оформлении документов не было допущено каких-то серьезных нарушений, которые могли бы послужить для этого основанием. Если мы инициируем этот процесс, на нас подадут в суд и выиграют.
Города сегодня не строятся "с нуля", на новом месте. Любую застройку, которая так или иначе затрагивает уже сложившиеся кварталы, можно назвать точечной. Если при этом она хорошо проработана архитекторами и специалистами, вписана в существующий архитектурный ансамбль, — я не вижу в этом ничего страшного. В любом случае, подчеркиваю, решение принимается на совместной градостроительной комиссии, у городской администрации есть все рычаги, чтобы воспрепятствовать строительству, если оно по каким-то причинам его не устраивает.
В ближайшие годы в Сергиевом Посаде будет много новых строек — на тех участках, которые уже давно выделены под это. Ныне действующая администрация таких разрешений не выдавала.
Маргарита ОСЬКИНА, начальник управления архитектуры и градостроительства администрации городского поселения Сергиев Посад:
— За период осуществления полномочий в области градостроительной деятельности (с 1 января 2007 года) администрацией города Сергиев Посад разрешительной документации на строительство в районе спорткомплекса "Салют" не выдавалось. Инвесторы с вопросами о размещении объектов капитального строительства на данной территории в администрацию города не обращались.
Наталья АНДРЕЕВА